Рынок жилья: взлет, торможение и неопределенные перспективы. Экономическая политика
Рынок жилья: взлет, торможение и неопределенные перспективы
18 Сентябрь 2013, Елена Балашова

Ввод жилья во II кв. текущего года оказался рекордным. Однако достижение планки в 71 млн кв. м жилья –  таков плановый показатель Минрегиона на 2013 г. – становится все более проблематичным. Еще менее вероятен успех кампании по снижению ставки по ипотеке до 10,9%, а продолжающаяся девальвация рубля сулит рост рублевых цен на жилье, отмечает Елена БАЛАШОВА из  Института «Центр развития» в обзоре «Новый КГБ» №52


Елена Балашова
Ввод жилья во II кв. 2013 г. вырос по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 7,6% и составил, по данным Росстата, 12,2 млн кв. метров. Это максимальный квартальный результат за последние девять лет. Предыдущий рекорд был зафиксирован в во II кв. 2012 г. – 12 млн кв. м (см. рис.1).

Рисунок 1. Ввод жилых домов, млн кв. м. Источник: Росстат, расчеты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ
Рисунок 1. Ввод жилых домов, млн кв. м. Источник: Росстат, расчеты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ
Отмечено и небольшое ускорение динамики ввода жилья во II кв. относительно I кв. текущего года – на 1,1 процентного пункта. Но чтобы выйти на запланированные Минэкономразвития 71 млн кв. м жилья по итогам 2013 г., темп его ввода во втором полугодии должен вырасти еще более существенно, чем за первую половину года – до 9,5%. В том числе и потому, что «взнос» первых двух кварталов нынешнего года оказался невелик – 31,8%. Это минимальный уровень с 2007 года.

Зафиксировано во II кв. и некоторое оживление спроса на рынке жилья. Количество ипотечных рублевых кредитов, по данным Банка Росси, выросло в I кв. на 12,1%, а во II – на 15% к соответствующему периоду прошлого года. При этом наибольший взлет кредитования наблюдался в апреле, когда было выдано почти 69 тыс. ипотечных кредитов на сумму 111,9 млрд рублей.

Апрель вообще оказался образцово-показательным месяцем: ввод жилья вырос на 26,7%, объем ипотечного кредитования – на 31,8% к апрелю 2012 г., а растущая с декабря 2011 г. процентная ставка снизилась сразу на 0,3 п.п. (с 12,9% в марте до 12,6% в апреле (см. рис. 2). При этом средняя по России рыночная цена предложения 1 кв. м жилья, по данным Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (далее – Ассоциация), выросла к марту менее чем на 0,4%. А в 8 регионах России, в том числе в Москве и Московской области, было зафиксировано абсолютное снижение цен на жилье в анализируемых Ассоциацией сегментах рынка.

Рисунок 2. Процентная ставка (пр. ось) и динамика объемов (лев. ось) по рублевым ипотечным кредитам (прирост к соответствующему месяцу предыдущего года), в %. Источник: Росстат, расчеты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ
Рисунок 2. Процентная ставка (пр. ось) и динамика объемов (лев. ось) по рублевым ипотечным кредитам (прирост к соответствующему месяцу предыдущего года), в %. Источник: Росстат, расчеты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ
В мае российский рынок жилья был малоактивным как со стороны предложения, так и со стороны спроса. По сравнению с апрелем ввод жилья замедлился и подрос в мае 2013 г. лишь на 9,8% к уровню мая 2012 г., объем жилищного кредитования сократился на 17%, ставка по выданным в мае ипотечным рублевым кредитам не только не продолжила снижение, но, напротив, подросла на 0,1 п.п. (до 12,7%). Вместе с тем рост средней по России цены предложения 1 кв. м жилья (по данным Ассоциации) не превысил 0,1% к предыдущему месяцу. А «виноваты» в этом, по всей видимости, длинные майские праздники.

Рисунок 3. Динамика средневзвешенной цены квадратного метра жилья (прирост к соответствующему периоду предыдущего года), в %. Источник: Росстат, расчеты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ
Рисунок 3. Динамика средневзвешенной цены квадратного метра жилья (прирост к соответствующему периоду предыдущего года), в %. Источник: Росстат, расчеты Института «Центр развития» НИУ ВШЭ
В июне спрос на ипотечные кредиты вновь вырос (не дотянув, правда, до апрельских показателей), но этот рост спроса происходил уже на фоне абсолютного снижения предложения нового жилья (-3% к июню прошлого года), незначительного роста цены 1 кв. м жилья (в среднем в пределах 0,5% к маю) и при сохранении высокой процентной ставки (12,6% годовых). Подтолкнули июньский спрос на жилье банки, но не снижением ставки по ипотечному кредитованию, а понижением в мае–июне доходности депозитов населения (пошли на это 62 из 100 крупнейших российских банков, в том числе Сбербанк и ВТБ24). Немаловажным фактором июньской активизации спроса населения на рынке жилья стало и заметное ускорение падения в июне курса рубля к доллару США (на 3,5% к маю и на 5,2% к марту). И хотя по итогам II кв., как следует из данных Росстата, снижение курса рубля не оказало пока влияния на динамику цен на жилье, однако, по мнению ряда ведущих российских агентств недвижимости, уже более чем 5%-ная девальвация рубля – реальный повод для корректировки рублевых цен на рынке жилой недвижимости в сторону повышения (см. рис. 3). Таким образом, июньский рост спроса на жилье носил скорее ажиотажный характер – по сути, происходил в логике «от противного»: бери, пока не стало хуже.

Ослабление рубля, продолжившееся в июле–августе, с учетом накопленной во II кв. 2013 г. девальвации приведет, скорее всего, к росту рублевых цен на жилье

Что же касается процентной ставки по рублевой ипотеке, то «старания» премьера Медведева «додавить» ее к концу 2013 г. до 10,9%, публично озвученные ровно 1 апреля нынешнего года, уже можно расценивать как первоапрельскую шутку – похоже, потуги банков ограничились главным образом апрельским результатом (см. подробнее: «Русские горки»). Напомним, что президент страны Владимир Путин после выборов озвучивал менее амбициозные планы, согласно которым формула для процентной ставки по рублевой ипотеке – темп инфляции +2,2 п.п., но это к 2018 году. И новых заявлений руководства страны по этому вопросу пока не слышно.

В целом II кв. 2013 г. на российском рынке жилья оказался весьма противоречивым, причем с тенденцией к ухудшению основных параметров к концу периода. Соответственно и ближайшая перспектива развития ситуации на жилищном рынке страны отнюдь не выглядит радужной.

Данные Росстата по вводу жилья в июле оптимизма не добавили: теперь за оставшиеся до конца 2013 г. пять месяцев среднемесячный темп ввода жилья для выхода на планируемые 71 млн кв. м должен составить уже 10,5%. Трудно рассчитывать и на снижение ставки по ипотеке. Банковские аналитики не прогнозируют сколько-нибудь заметного снижения средней ставки по рублевой ипотеке и полагают реалистичным ее уровень в 12,5% годовых (см. подробнее: «Как снизить ставки по ипотеке»; «Пределы роста российской ипотеки»). А ослабление рубля, продолжившееся в июле–августе, с учетом накопленной во II кв. 2013 г. девальвации приведет, скорее всего, к росту рублевых цен на жилье.

 

Елена Балашова

 

Подготовила к публикации Татьяна Конищева

Поделиться:

Партнеры
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА Vedi ancea isras voprosi_econ vvv selhozcoop Международный научно-общественный журнал nisipp