Как снизить ставки по ипотеке. Экономическая политика
Как снизить ставки по ипотеке

Вместо заявлений о снижении ипотечных ставок государству необходимо навести порядок на рынке строительства жилья, запустить программы денежной поддержки отдельных групп населения, ввести льготное налогообложение владельцев ипотечных ценных бумаг. Это будет стимулировать развитие ипотеки, позволит привлечь деньги инвесторов и, в конечном итоге, снизит ставки, считает глава банка «ДельтаКредит» Сергей ОЗЕРОВ


Сергей Озеров
По данным Банка России за январь–апрель 2013 г. было выдано 211480 ипотечных кредита на 341 млрд рублей, что в 1,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года (см. рис. 1). Кроме того, в апреле впервые с начала года ставки по ипотеке снизились на 0,3 п.п. с 12,9% годовых до 12,6 (см. рис. 2).

Согласно мониторингу Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) после февральского затишья, в марте 2013 г. ряд банков (не менее 6 активных участников, включая лидеров рынка) снизили ставки по ипотеке (как по всей линейке основных продуктов, так и в рамках отдельных сегментов (до оформления собственности, кредиты в валюте и т.п.). Ралли на понижение открыл Сбербанк, который 1 марта снизил ставки по своим ипотечным продуктам на 1 процентный пункт. Тем не менее, в агентстве произошедшее снижение ставок считают, скорее, коррекцией, связанной в том числе с падением темпов роста рынка. Однако при отсутствии внешних шоков в 2013 г., уверены в АИЖК, есть вероятность укрепления тренда к снижению ставок. В значительной мере это будет происходить в форме специальных программ и акций на временной основе. При этом ставки вряд ли опустятся ниже 12–12,4% годовых.

То есть на уровень 10,9% годовых, обозначенный премьером Медведевым, усредненная ипотечная ставка вряд ли выйдет к концу 2013 года. Чтобы «продавить» ее до этого значения и даже ниже – до 10% годовых, по мнению Андрея Крысина, Президента Европейского трастового банка, председателя комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, правительству необходимо пойти на меры, которые болезненны для бюджета, но очевидны и выполнимы. Например, повысить надежность ипотечных ценных бумаг до уровня надежности государственных ценных бумаг. Тогда доходность ипотечных бумаг будет сопоставима с доходностью ОФЗ, и при минимальной марже между ставками по ипотеке и доходностью ипотечных бумаг в 2–3 п.п. в 10% годовых можно будет уложиться. Если бы часть расходов по выпуску ипотечных бумаг взяло на себя АИЖК, это также позволило бы снизить «конечную» ипотечную ставку. Кроме того, Банк России мог бы заняться выкупом ипотечных облигаций с рынка, а также активнее рефинансировать ипотеку, считает Андрей Крысин. В стратегии развития ипотечного рынка было зафиксировано, напоминает финансист, что секьюритизация к концу 2012 г. должна была составить 45% от портфеля, а на конец минувшего года этот показатель составил лишь 6,5%. Если правительство не предпримет определенных резких шагов, исправить ситуацию будет невозможно, считает эксперт. И хотя выдача ипотечных кредитов в 2012 г. выросла почти до 1 трлн руб., (подробнее см.: Пределы роста российской ипотеки) рынок все же, по мнению Андрея Крысина, топчется на месте, серьезные деньги в ипотеку не идут.

Не навреди

Cергей Крысин
Олег Иванов
В конце апреля один из наших старейших ипотечных банков – «ДельтаКредит» – представил общественности «Ипотечный манифест», в котором обозначено, какое место в развитии ипотеки должно занимать государство, что происходит сейчас и какие действия властей реально способны помочь более активному развитию рынка. Этот документ поддержали две наши основные банковские ассоциации – АРБ и АРБР.

В манифесте отмечено, что рынок ипотеки сейчас действительно попал в непростые «внешние условия», из-за которых во многом и происходит стагнация. Это «демографическая яма» – снижение количества трудоспособного населения из-за резкого падения рождаемости в 90-е годы. Падение доходов населения из-за кризиса. Высокие цены на рынке недвижимости, которые не соответствуют доходам наших сограждан. Плюс действия властей, регулирующих органов и законодательные решения, которые больше мешают развитию рынка и зачастую вызывают рост ипотечных ставок.

На презентации манифеста вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов  разобрал несколько случаев, когда вмешательство государства, его законодательные инициативы и популистские меры, направленные на поддержку ипотечных заемщиков, по факту проводили к ухудшению положения клиентов, получающих кредиты на жилье. Так, например, в октябре 2011 г. были приняты поправки в Гражданский кодекс, согласно которым банки-кредиторы не могут ограничивать право заемщика на досрочное погашение кредита и взимать при досрочном погашении любые платежи, кроме процентов за фактическое время пользования кредитными средствами. Закрепленное законодательно право заемщика досрочно погасить кредит в любое время создает для кредитора риск недополучения плановой доходности. Компенсировать этот риск за счет комиссий и штрафов за досрочное погашение теперь невозможно, поэтому банки вынуждены закладывать его в размер процентной ставки. В результате ухудшается положение, прежде всего, для тех заемщиков, которые не могут себе позволить досрочное погашение и вносят платежи строго в соответствии с графиком. Кроме того, эти изменения в ГК РФ сделали менее привлекательными для инвесторов ипотечные облигации, поскольку их доходность может снизиться из-за досрочного погашения долга по части обеспечивающих эти бумаги закладных. В результате стоимость фондирования для банков возрастает, и чтобы сохранить маржу, они должны повышать ставки по выдаваемым ипотечным кредитам.

«Отмена комиссий не отменила расходы, и банки в результате заложили эти расходы в процентную ставку. Проигрывают те, у кого низкие доходы, потому что они не могут провести досрочное погашение», – подтверждает председатель правления банка «ДельтаКредит» и автор «Ипотечного манифеста» Сергей Озеров. По его мнению, надо действовать по-другому. «Если мы решим проблемы правовой неопределенности, создадим такие понятия, как существенные условия кредита, полная стоимость кредита, то конкуренция сама собой станет более добросовестной, – считает банкир. – Пристальное внимание со стороны государства принесет пользу, когда будет повышаться качество коммерческих институтов и рыночного регулирования. А декларативные заявления о конкретных значениях ипотечных ставок дезориентируют и дестабилизируют рынок, а также формируют у населения ожидания, которые ни на чем не основаны». По мнению автора манифеста, популизм государства в попытках форсированного развития рынка, прямого влияния на стоимость и темпы выдачи ипотечных кредитов неэффективен по сравнению с работой при здоровой рыночной конкуренции. Более того, прямое вмешательство может и навредить.

Импульс для развития

В качестве комплекса действий, которые реально помогут развитию ипотеки и снижению ставок, банкиры предлагают государству в первую очередь навести порядок на рынке строительства жилья, потому что ипотека для большинства населения недоступна не из-за высоких ставок, а из-за запредельной стоимости квадратного метра.

Еще одним хорошим способом развития ипотеки могут стать программы денежной господдержки ипотечного кредитования определенных групп населения в той или иной единовременной форме. Например, субсидирование первоначального взноса либо процентной ставки. Это могут быть программы для бюджетников и целевые программы в стратегически важных отраслях для отдельных групп населения.

Для непрерывного фондирования ипотеки необходимо развитие рынка ипотечных ценных бумаг, развитие секьюритизации (подробнее см. Важнейшее условие развития ипотеки - рефинансирование).

Ипотека для большинства россиян недоступна не из-за высоких ставок ипотечного кредита, но прежде всего из-за запредельной стоимости квадратного метра жилья

Важнейшим элементом системы рефинансирования является АИЖК. С одной стороны, его цели и задачи состоят в развитии рефинансирования. Одновременно перед АИЖК поставлена задача снижения ставок, что противоречит цели развития рефинансирования. Заемщики платят сегодня по ипотечным кредитам 12–13%. Для покрытия операционных расходов и стоимости кредитного риска нужна маржа в размере 2–3 процентных пункта. Однако инвесторы без гарантии государства не готовы вкладывать средства в долгосрочную секьюритизацию по ставкам 9–11%. Чтобы дать импульс рынку, необходимо поддерживать разумный баланс между ставкой ипотечного кредитования и ставкой инвестиционного спроса. Поднять ставки по ипотеке это не решение проблемы. Вместо увеличения ставок Сергей Озеров предлагает ввести льготное налогообложение по процентному доходу для владельцев ипотечных ценных бумаг: «В настоящее время льготная налоговая ставка по процентному доходу по ипотечным ценным бумагам – 15% вместо обычного налога в 20% для юридических лиц. Практика показала, что это недостаточная мотивация для инвесторов. Если налоговая ставка будет снижена до 5% или до 0% на два-три года, это привлечет большое количество инвесторов в ипотечные ценные бумаги и в итоге снизит ставки для заемщиков».

По мнению автора манифеста, ставка ипотечного кредита также будет снижаться в зависимости от состояния всей национальной экономики. Это будет происходить по мере общеэкономического роста, снижения инфляции и плавного снижения процентных ставок в целом в финансовой системе страны.

 

Подготовила Ольга Заславская

Поделиться:

Партнеры
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА Vedi ancea isras voprosi_econ vvv selhozcoop Международный научно-общественный журнал nisipp